Vážení členové bytového družstva,
níže „Právní stanovisko Města Nymburk k převodům majetku“. Záležitost je v jednání. Představenstvo i kontrolní komise NBD se schází pravidelně. O dalším vývoji situace budeme neprodleně informovat jak na webových stránkách, tak na vývěskách v jednotlivých čp.
Vážení pánové,
záležitost převodu nemovitostí na Nymburské bytové družstvo (dále „NBD“) shledávám poměrně komplikovanou nejen právně, ze svého pohledu se nicméně koncentruji právě na právní stránku věci.
I.
Primárním východiskem je samozřejmě respektování závazných veřejnoprávních předpisů platných pro územně-samosprávné celky – obce, zejména tedy zákona č. 128/2000 Sb., o obcích.
Dle § 38 odst. 1 cit. zák. je obec povinna využívat svůj majetek účelně a hospodárně.
Dle § 39 odst. 2 cit. zák. se při úplatném převodu majetku cena sjednává zpravidla ve výši, která je v místě a čase obvyklá; odchylka směrem dolů musí být zdůvodněna, a to pod sankcí neplatnosti.
Dle § 85 písm. a) cit. zák. spadá rozhodování o převodu nemovitostí do vyhrazené pravomoci zastupitelstva. To je však zároveň oprávněno takové rozhodnutí učinit (opět pod sankcí neplatností) až po splnění podmínky dle § 39 odst. 1 cit.zák., tj. po přechozím řádném zveřejnění daného záměru. Záměr obce převést nemovitý majetek musí být zcela konkrétní, zejména ve vztahu k identifikaci nemovitosti, s níž má být disponováno.
Dle konstantní judikatury Nejvyššího soudu ČR pak platí, že mezi zveřejněním záměru a realizací převodu nesmí být nepřiměřená časová prodleva, v opačném případě, tj. při delší prodlevě, je nutno zveřejnění záměru zopakovat. Za hranici přiměřenosti v tomto kontextu bývá v praxi považován nejvýše roční odstup.
II.
V daném případě se řeší případný převod vícero nemovitostí:
1) převod podílu o velikosti 51 % na budovách čp. 2271 až 2279 v kat. území Nymburk
2) převod zastavěných pozemků pod výše uvedenými budovami
ad 1)
Právním titulem pro převod podílu 51 % na výše uvedených budovách by dle výzvy NBD z 10.11.2022 měla být
– smlouva o sdružení investorů (z. r. 08/2000), a dále
– dohoda podílových spoluvlastníků o hospodaření se společnou věcí ze dne 18.5.2005.
Dále mi bylo předloženo usnesení zastupitelstva města Nymburka ze dne 29.3.2000 bod D/2c), v němž je uvedeno, že zastupitelstvo „V případě investičního záměru Stavba bytových domů Drahelice souhlasí … s převodem spoluvlastnického podílu města na vybudovaných domech po uplynutí 20 let od jejich kolaudace na spoluvlastníky“.
Toto usnesení bylo dále doplněno usnesením ZM č. 21/11 ze dne 26.9.2001 slovy „s bezúplatným převodem“.
Ve vztahu ke shora uvedeným právním jednáním nutno uvést zejména následující:
a) Usnesení zastupitelstva města ze dne 29.3.2000, resp. 26.9.2001 je co do výroku zjevně neurčité, nekonkrétní, neboť neuvádí označení nemovitostí, jež mají býti bezúplatně převedeny, v souladu s požadavky katastrálního zákona (tj. alespoň číslo popisné, označení pozemku, na němž budova stojí a uvedení katastrálního území).
Ostatně, s ohledem na údaj o kolaudaci domů až 8.3.2002 vyvstává otázka, zda v době přijetí obou výše uvedených usnesení předmětné domy coby samostatné věci v právním smyslu vůbec existovaly – pokud nikoliv, stěží s nimi mohlo být jako s konkrétními předměty práva nakládáno (přinejmenším ve smyslu řádného zveřejnění záměru a platného rozhodnutí ZM o darování konkrétní věci).
b) Nemám za prokázáno, že by usnesení ZM ze dne 29.3.2000 (a ani usnesení ZM č. 21/11 ze dne 26.9.2001) předcházelo řádné zveřejnění záměru uvedené nemovitosti převést; bez takového zveřejnění by ovšem byl převod, či případně závazek k budoucímu převodu neplatný. Absence zveřejnění záměru vyplývá z ústních informací od OSMM a ostatně to odpovídá i výše zmíněné námitce neexistence domů před 03/2000 – tedy nemožnosti zveřejnit konkrétní záměr.
(V této souvislosti poznamenávám, že zákon č. 128/2000 Sb. sice nabyl účinnosti až 12.11.2000, nicméně povinnost řádného zveřejnění záměru obsahovala i předchozí zákonná úprava v zák. č. 367/1990 Sb., konkrétně v § 36a odst. 4, a to dokonce s delší, třicetidenní lhůtou.)
c) Z podkladů vyplývá, že smlouva o sdružení investorů byla schválena (pouze) radou města dne 30.8.2000, pročež tato dohoda nemůže býti závazná v rozsahu, v němž zasahuje do pravomoci zastupitelstva obce.
d) Obdobné platí pro dohodu o hospodaření se společnou věcí ze dne 18.5.2005, kterážto neobsahuje doložku o schválení v ZM, dle dostupných informací byla schválena (pouze) v radě města. Rada města ovšem nemá pravomoc rozhodovat o převodu nemovitostí.
Tedy na základě výše uvedeného mám za to, že není platně uzavřena žádná závazná smlouva (smlouva o smlouvě budoucí), dle níž by město Nymburk bylo povinno bezúplatně převést na NBD spoluvlastnický podíl ve výši 51/100 na uvedených budovách.
Legitimní očekávání i zásada pacta sunt servanda, na něž se NBD ve své výzvě odkazuje, totiž mohou býti aplikovány toliko ve vztahu k platným závazkům, jež nejsou v rozporu s (veřejnoprávními) předpisy. Dohoda o hospodaření se společnou věcí takový platný závazek k bezúplatnému převodu nezakládá, nebyla-li po předchozím (řádném a časově přiměřeném) zveřejnění záměru odsouhlasena zastupitelstvem města.
Výše uvedené sice nevylučuje, aby město o takovém převodu nově rozhodlo nyní, avšak jednak by musel být nejprve znovu zveřejněn konkrétní záměr k bezúplatného převodu konkrétních nemovitostí, jednak by o tomto muselo platně rozhodnout zastupitelstvo, a to za splnění výše citovaných ustanovení o řádném hospodaření s majetkem obce, tedy s vč. řádného zdůvodnění ceny/bezplatnosti (mj. v kontextu s jinými majetkovými dispozicemi – obdarovává město nemovitostmi občany i v jiných případech?).
ad 2)
Ohledně převodu pozemků pod výše uvedenými budovami rovněž neshledávám žádný platný závazek města.
Nebyla k nim předložena žádná smlouva, žádné rozhodnutí orgánu města.
I tyto pozemky lze převést, a to za splnění shodných podmínek – řádné zveřejnění záměru, odsouhlasení v ZM, včetně ceny. A opět, pokud by cena měla být nižší než obvyklá (dle posudku), pak by bylo nutno odchylku řádně zdůvodnit.
Dovoluji si v této souvislosti učinit poznámku k odůvodnění žádosti o slevu NBD ze dne 15.9.2022: pokud NBD argumentuje, že o předmětné pozemky „pečuje“, pak poznamenávám, že se jedná o parcely kompletně zastavěné budovami (půdorysy se shodují), tj. žádnou „péči“ samy o sobě nevyžadují; pokud pak NBD argumentuje náklady na pojištění, správu a pojištění budov, opět to s vlastními pozemky nijak nesouvisí, nehledě na to, že tyto náklady byly spojené s bydlením členů NBD, aniž by dle mých informací město za užívání podílu na nemovitostech od družstevníků inkasovalo úhradu (poměrnou část nájemného).
Závěr:
Pro převod kterékoliv z uvedených nemovitostí je nutno zrealizovat zákonný schvalovací proces od samého počátku, vč. rozhodnutí pravomocného orgánu (zastupitelstva) o konkrétních podmínkách převodu, při splnění omezujících zákonných podmínek nakládání s obecním majetkem. Pokud by zastupitelé chtěli přistoupit ke slevě či bezplatnému převodu, musí takové rozhodnutí řádně zdůvodnit, s vědomím své odpovědnosti za takové nakládání s veřejným majetkem.
S pozdravem
Mgr. Ondřej Malovec, advokát